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外国企业在越南是否可以获得土地/林地?

发 布 日 期 : 2019年10月6日

土地法的主要内容

越南1987年出台首部《土地法》,1993年出台第二部《土地法》, 1998年对第二部《土地法》进行修改和补充,2001年继续进行修改和补充,2003年颁布第三部《土地法》。2013年11月29日颁布第四部《土地法》。

越南现行土地法规定,土地所有权属于国家,不承认私人拥有土地所有权,但集体和个人可对国有的土地享有使用权。

国家统一管理土地,制定土地使用规章制度,规定土地使用者的权利和义务。土地使用期限分为长期稳定使用和有期限使用两种情况。对于有期限使用的土地,其使用期限分为5年、20年、50年、70年、90年不等。

土地使用者的基本权利是:获得土地使用权证明;享有土地上的劳动成果、投资结果;享有国家对农用地采取保护、改造措施带来的利益;国家指导帮助改造农用地, 增加地力; 当自己合法的土地使用权受到侵犯时, 国家予以保护;对于侵犯自己合法使用权的行为可进行起诉、控告;在土 地出让、转让、出租、再出租、继承、赠送、抵押、担保、投资以及国家 收回土地时, 享有获得补偿的权利; 享有土地分配、 租用形式上的选择权。

公民、家庭户的土地使用权是一项重要财产权利,可以和其他财产权利一样进行交换、转让、抵押、租赁和继承等转移。土地使用权的转移必须在国家主管部门办理相关手续。 土地使用权的转让主要通过交换、 买卖、 租赁或抵押等方式进行,按规定须交纳土地使用权转让税。

外资企业获得土地的规定

按照越南2013年《土地法》的相关规定,外国投资者不能在越南购买土地,可租赁土地并获得土地使用权,使用期限一般为50年,特殊情况可申请延期,但最长不超过70年。

外国投资者需要租赁土地进行投资时,可与项目所在地的土地管理部门联系,办理土地交接和租用手续。土地交接和租用手续根据土地法的相关规定办理。投资者租用土地,当地政府部门可协助进行征地拆迁,但补偿费用由投资者负责。投资者获得土地使用权后,如在规定期限内未实施 项目,或土地使用情况与批准内容不符,国家有权收回土地,并撤销其投资许可证。

外资参与当地农业投资合作的规定

越南全国农业用地约2679.2万公顷,包括耕地、林地和水产养殖地, 其中耕地约760-770万公顷。越南不允许外资获得农业耕地的所有权,但可获得农业耕地的使用权。

在投资者与企业根据现行土地法有关出租方式或者以土地入股共同经营达成协议的基础上,越南政府主动为外国投资者规划农产品原料产区并以各种方式将土地使用权从农民手中转交给投资者。

经营期限无统一规定,越南地方政府对辖区内每个具体项目长期土地使用加以确定,进入地方土地使用规划和计划。

为鼓励外商投资企业,越南政府出台相关优惠政策,对于在特别贫困地区、高科技农业区、“大农田”、原料集中产地、农业机械、盐业、水 利灌溉、畜牧养殖、食品加工等地方和行业投资的项目,给予税收优惠。

其中,特别鼓励项目可享受4免9减半优惠,普通项目享受2免4减半优惠。 鼓励外国投资者与越南政府共同发展国内各农业产区,满足投资者经营要求并保障已转交土地使用权农民的利益。

在特别贫困地区投资种植、养殖和畜牧业的投资项目将给予免税。使用高科技的农业项目在15年内减税 10%。

越南农业与农村发展部2015年底颁布决定,自2016年起对4类农业领域的项目给予优惠政策(农作物种子生产研发、高附加值原辅料生产、 服务于出口的农林水产深加工以及动物医疗药品、农药生产),凡在上述领域投资的外商投资者可享有减免所得税、进出口税及土地租金等优惠政策。

2017年4月,越南计划投资部颁发关于促进高科技农业发展优惠政策的议定,对相关高科技农业投资企业给予一定支持,其中须满足的规定相关条件和标准包括:

种植类项目营业收入在5亿越盾/公顷/月(约合2.2万 美元)以上,水产养殖类项目10亿越盾/公顷/月(约合4.4万美元)以上; 占地规模3公顷以上; 项目采用由越南农业与农村发展部规定的高新技术。

针对农业高科技项目,越南政府提供的支持包括:对于项目围墙内每公顷土地给予5亿越盾(约合2.2万美元)的交通、水电、环保补贴,但不超过 100亿越盾(约合44万美元)。

对果蔬生产项目所建温棚、网棚或拱棚每平方米提供10万越盾(约合2.2美元)补贴,用于建设基础设施、购买设备物资等。投资企业建设高科技农业园区能享受最高每公顷2亿越盾(约 合9000美元)的补贴,用于建设基础设施、水电和环保。

为吸引农业投资,2018年4月越南政府颁布了鼓励投资农业领域的第 57号政府议定。议定规定,属于鼓励类投资农业农村的项目将无需办理投资许可手续,该手续将由目录机关办理并提交省级人民政府审批。项目投入生产经营前,地方政府机关不得以任何形式对项目进行清查、检查和审计,除非另有法律规定或有明显违法行为。地方政府不得在项目有效期内改变土地使用目的。

外资参与当地林业投资合作的规定

越南政府允许外资参与当地林业投资合作:

(1)有根据投资项目进度确保土地使用的资金能力;

(2)按投资相关法律规定缴纳土地使用保证金;

(3)不违反国家移交土地或租出土地时对于土地用途的有关法律规定。 特别是对于使用稻田、防护林和特殊林业土地用于越南国会和政府总理批准范围之外的投资项目,有关职能部门在使用者提供以下文本之一时方能允许租用:政府总理对于更改10公顷以上稻田或20公顷以上防护林、 特殊林业用途的批文; 省级人委会对于更改10公顷以下稻田或20公顷以下 防护林、特殊林业用途的批文。

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