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中国人投资购买越南房产指南

发 布 日 期 : 2019年12月3日

东南亚下一个热门的投资市场非越南莫属。越南已经吸引了全球投资者的目光,房产市场的发展更是日新月异。

2015年7月,越南新《住房法》实施,规定只要拥有越南签证,外国人、外国投资基金、外资银行、外企在越分支机构和代表处都合资格购买房屋、公寓和包含土地产权的别墅以及写字楼。

越南近年不断加大引入外资和市场开放力度,更在2015年放宽了外国人在越南的购房条件,取消了诸多限制,越南房地产成为了诸多外国投资者的“宠儿”。

中国人在越南购买房产答疑

1. 作为一个外国人,我如何在越南购买房产?

自2015年7月起,越南的住房法允许外国人在越南购买房产。外国人可以在越南拥有、继承、出租、捐赠和转售房产。外国人对房产的所有权期限为50年。50年后,政府允许再延长50年。

2. 我能购买并把我的房产卖给外国人或越南人吗?

外国人只能从开发商或其他外国人手中购买房产。外国人可以把房产卖给外国人和越南人,但越南人只能把房产卖给越南人。

3. 作为一个外国人,在房产所有权上有什么限制?

外国组织或个人在一套公寓大楼里拥有的房间数量不能超过该公寓大楼房间数量总数的30%。对于拥有独立接地住宅的房产项目,外国组织和个人拥有的房屋数量不能超过该房产项目的10%。

4. 为什么越南人不能把房产卖给外国人

作为越南本地业主,如果把房产卖给外国人的话,政府难以控制外国人住房限额。因此,越南本地人不能把房产卖给外国人。

5. 当我把房产再次出售給外国人或越南人时,房产的所有权形式是怎样的?

如果您出售给越南人,他们将拥有永久业权。如果您出售給外国人,所有权的期限则为房产余下的时间,所有权证将保持不变。

例如: 一个外国人购买了房产,拥有了10年后再度出售,则新的外国人买家拥有该房产的所有权期限为余下的40年。

a. 长期租赁协议:外国人拥有房产40年,只有在开发商延长其营业执照时,外国人才有可能延长该房产的所有权期限。

b. 房屋买卖协议:房屋买卖协议:外国人拥有房产40年,但可以将所有权证的期限再延长50年。

6. SPA 是什么?

SPA是房屋买卖协议的缩写(Sales and Purchase Agreement)。这是买方和开发商之间签订的具有法律约束力的合同,证明开发商将房屋或公寓卖给买方。在授予业主房屋所有权证之前,房屋买卖协议是证明房屋或公寓所有权的证据。房屋买卖协议的模板与建设部提供的标准模板一致,需在工业贸易部消费者保护局进行登记。因此,房屋买卖协议不能被修订或更改。

7. 当我拥有一套房屋或公寓时,我的合法权利有哪些?

• 对房屋的合法所有权具有不可侵犯性;

• 可以将房屋用于居住,或法律未禁止的其他任何目的;

• 有权获得证明其对房屋具有合法所有权的证件;

• 出售、转让房屋买卖协议、租赁、出租、购买、赠与、交换、抵押、出借、许可证停留或授权管理其房屋;

• 根据《住房法》和其他有关法律,在住房区使用公共设施;

• 按照《住宅法》和《建筑法》的规定,维护、修缮、拆除或重建其房屋;

• 接受法律规定的赔偿。

8. 我在越南应如何汇款或收款?

a. 在越南开立一个银行账户,使用该银行账户收取租金收入;

b. 为把钱汇回其所在国家,外国人必须向银行提供其与新买家之间签订的新房屋买卖协议以及一份纳税申报表。

9. 必须使用越南的银行账户进行全额付款吗?

使用海外账户支付部分,并使用越南账户支付一部分,这也是可以的。

10. 我需要了解的税费有哪些?

a. 购买房产: 10%的增值税,以及2%的维修基金(维护费)

b. 租金收入: 5%的增值税和5%的个人所得税

c. 转售房产: 2%的交易费用政府注册登记费为0.5%。这是为了获取房屋所有权证书,按房屋的价值计算。

11. 维修基金是什么?

维修基金通常被称为维护费,是由某个住宅小区的买家共同缴纳的一笔资金,用于维护该住宅小区的公共区域。它的目的是对公共区域进行维护、小修、中修或大修,以保持其高质量。目前,一个房屋/公寓的维修基金是该房屋在缴纳增值税前价格的2%。

12. 什么是物业管理费?

物业管理费是由住户缴纳的一笔费用,用于管理住宅小区的设施,如管理电梯系统、发电机,以及提供住宅服务,如安全保障、病虫害防治、垃圾回收服务等。物业管理费是按照净可售面积计算的。

13. 什么是净可售面积?如何计算净可售面积?

通常被称为“室内面积”。净可售面积指的是所购房屋或公寓的用于私人使用的面积,它是通过间隙法测量出来的,并在授予买家的房屋所有权证书上予以明确说明。它应包括房屋内分割房间的内墙体所占面积、阳台面积、以及走廊的面积(如果该房屋有的话)。它不应当包括房屋的外墙、房屋与房屋之间的分隔墙、房屋内的柱子和维修通道的面积。净可售面积应该在房屋所有权证书上予以说明。

14. 房产的价格包括哪些?

房产的价格还包括授发红皮书(政府颁发的所有权证书)价格,约为5%。

15. 买家购买房产时必须亲自到场吗?

a. 可以从买家本国的银行把定金转到越南;

b. 使用越南的银行账户将分期付款的其他费用转过去。

16. 我可以在哪些银行开立帐户?

有一些国际银行可供选择,如渣打银行、大华银行、中国银行等。同时我们还建议您开立两个银行账户,一个为美元账户一个为越南盾账户。

17. 付款方案是怎样的?

对于正在建设中的项目,付款方案由开发商决定,并与买方商定。越南住房法规定,在交房之前,当地开发商最多只能收取70%的费用,而外国开发商最多只能收取50%的费用。越南法律还规定,在授予房屋所有权证书时,应收取5%的费用。

18. 当我决定将所有权证书期限延长50年时,其中哪些费用是已经包含了的?

由于有关法律是新制定的,自2015年以来,越南政府并未明确这项费用。不过,对于任何法律文件的一般行政管理费用最低估计约为2000美元左右。

19. 当我向越南银行账户转账汇款时,应转越南盾还是美元?

如果是使用美元进行转账的,这笔费用将根据转账当时的汇率自动转换成越南盾。

20. 房产的价格是以美元计算还是越南盾计算的?

越南的所有房产均以越南盾销售,以美元计价的价格仅供参考。

越南是全世界最具发展潜力的国家之一,越南从2015年起GDP都保持了6%以上的高速增长,2018年和2019年更是分别高达7.08%和7.02%。

2019年中越进出口总额达1168.7亿美元,越南对华出口额为414.1亿美元,越南对华进口额为754.52亿美元。这是两国贸易额连续两年突破1000亿美元。

越南如同改革开放初期的中国,经济发展上升空间大、市场机会多、社会欣欣向荣,是中国人淘金新兴市场的首选国家。

本《越南商机报告》共15章226页,总计约11万字,首先介绍了越南发展的基本状况,随后对餐饮、农林渔牧、服装鞋帽、手机及配件、家居及手工艺品、美容美妆、商旅服务、教育培训、交通运输、建筑建材、能源矿产、电商行业,以及消费(产业)升级领域的相关商业机会进行了分析,同时还介绍了房地产和股市的投资机会。

《越南商机报告》是全面系统认识越南市场,以及成功高效开发和投资越南市场的好帮手。

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